关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知

济价格字〔2018〕52号

各县（市、区）物价局、住房和城乡建设局、城市管理局，济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区经济发展局、建设局，各物业服务企业：

为了进一步加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，根据《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号)规定，结合我市实际，现将我市物业服务收费相关事项明确如下：

一、普通住宅前期物业服务收费实行备案管理

1.普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区)价格主管部门和物业主管部门备案。

因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当通过宣传栏、书面通知等形式将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向物业所在地县（市、区）价格主管部门备案。

济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区管委会负责本区域内普通住宅前期物业服务收费的备案工作。

2.建设单位或物业服务企业办理备案时应向受理部门提供以下资料：

(1)建设单位或物业服务企业工商营业执照原件和复印件两份；

(2)前期物业服务合同（协议）原件和复印件两份。因服务成本变化需调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，还应提供物业服务企业向业主或物业使用人发送的书面通知书、经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意书原件和复印件两份；

(3)《济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表》三份和《xx物业服务收费明码标价公示栏》《xx物业服务×星级标准公示栏》式样各一式两份（样表见附件，可在济宁市物价局网站<http:/jnwj.jining.gov.cn/>首页-便民服务-资料下载)。

物业服务收费备案，先由物业主管部门对建设单位或物业服务企业申报资料中的服务标准、服务内容进行审核，然后由价格主管部门对收费标准和物业服务收费明码标价公示式样进行审核，对符合规定的予以备案，对不符合的不予备案并一次性告知理由。

二、普通住宅前期物业服务收费的减免

1.普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途的除外。

2.普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限确定本级办理空置的程序和具体减收比例，但收取的费用最高不得超过60%。市城区普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业申请，经双方确认（原则上以水、电、气使用量为衡量标准)，其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业公共服务收费标准的60%交纳。

3.因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，普通住宅前期物业公共服务费应当予以减免。县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限确定本级具体减免比例。市城区（包含任城区、兖州区、高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区，下同)收取的费用最高不得超过70%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

4.物业管理区域内规划停放机动车的车库（场）内的车位未停放机动车，免收停车服务费。未停放机动车认定方式由业主与物业服务企业自行约定，连续超过一个月及以上的，按月免收停车服务费；不足一个月的，不予免收。

5.物业服务企业应主动向业主告知相关减免政策、制定减免细则，及时为业主办理减免手续。

三、共有收益管理费的扣除比例

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。

物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。县（市）人民政府价格主管部门按照价格管理权限确定本级管理费的扣除比例。市城区管理费扣除比例不超过15%。

物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

四、车位场地使用费

长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取车位场地使用费。县（市）人民政府价格主管部门按照价格管理权限确定本级普通住宅前期物业车位场地使用费收费标准。市城区普通住宅前期物业车位场地使用费收费标准按照车位租赁费标准执行；临时停放机动车的，可以按小时收取费用，停放时间不超过2小时的不收费；超过2小时的，第一个小时收费2元，以后每小时加收1元，全天累计最高收费8元。

五、免费办理出入证

物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费，但不得以此形式变相获利。

物业服务企业提供前款之外的其他通行设备的，可以收取适当的费用，但应当由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。

六、明码标价及公示

物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。

七、执行时间

本通知自2018年7月1日起施行，有效期至2020年6月30日。济宁市物业收费管理原有关规定与《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）不一致的以《山东省物业服务收费管理办法》为准。

附件：1.济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表

2.《xx物业服务收费明码标价公示栏》（式样）

3.《xx物业服务×星级标准公示栏》（式样）

济宁市物价局

济宁市住房和城乡建设局

2018年6月29日